Как максимально эффективно провести оценку проекта в сфере коммерческой недвижимости

Как максимально эффективно провести оценку проекта в сфере коммерческой недвижимости

Реалии отечественного рынка недвижимости существенно отличаются от условий рынков недвижимости развитых стран. Однако в глазах отечественных и иностранных инвесторов, выполняющих роль «активных» его участников, данное обстоятельство является скорее достоинством, чем недостатком. Ведь на развивающихся рынках, норма прибыли на вложенный капитал существенно выше. Естественно, значительно выше и риски, сопровождающие любой проект создания объекта коммерческой недвижимости (девелоперский проект). Однако, при грамотном подходе вполне реальна их минимизация. В этом случае решающее значение приобретает анализ инвестиционной привлекательности девелоперских проектов.

В этом случае необходим алгоритм анализа, который позволяет проводить предварительную оценку проекта за максимально короткий период времени. В предлагаемом варианте, в зависимости от сложности проекта на его экспресс-анализ уходит от 30 минут до 2-3 дней. Теперь немного подробнее.

Анализ инвестиционной привлекательности девелоперских проектов,  включает 2 этапа: экспресс-анализ и углубленный анализ.

Главной целью первого этапа, то есть экспресс-анализа, является «отсев» непривлекательных проектов. На данном этапе строится и анализируется условная модель, будущего объекта. При этом с целью минимизации временных и денежных затрат анализ проводится на основании базовых исходных данных, которые при необходимости корректируются с учетом специфики будущего объекта. Необходимые исходные данные выбираются из соответствующих разделов специально разработанной корпоративной базы затрат и доходов по девелоперским проектам. Данная база постоянно обновляется и пополняется на основе реальных проектов. В особых случаях проводится специальный экспресс-маркетинг рынка по анализируемому типу объектов.

При существовании различных сценариев реализации девелоперского проекта экспресс-анализ проводится в нескольких вариантах (например, жилая и коммерческая недвижимость, аренда и продажа). Результатом экспресс-анализа являются показатели доходности по нескольким вариантам реализации проекта. Полученные показатели сравниваются с утвержденными корпоративными стандартами приемлемой доходности. По результатам, непривлекательные проекты снимаются с рассмотрения, а потенциально привлекательные — подвергаются углубленному анализу.

Разделение процесса анализа инвестиционной привлекательности на 2 этапа позволило в несколько раз повысить его эффективность. Как показывает практика, на этапе экспресс-анализа признаются непривлекательными и «отсеиваются» порядка 70-80% проектов.

Показатели доходности, полученные по итогам углубленного анализа, снова сравниваются с утвержденными корпоративными стандартами приемлемой рентабельности. По результатам, работа над непривлекательными проектами прекращается, а перспективные проекты анализируются с целью выбора наиболее рентабельного варианта их реализации в рамках разработки коммерческой концепции проекта. И, наконец, на основании утвержденной коммерческой концепции разрабатывается подробный бизнес-план девелоперского проекта.